Com comprar una masia a Girona: guia completa

Abans de començar a visitar

Comprar una masia no s'assembla a comprar un pis. El preu de sortida diu poc: dues masies amb el mateix preu es poden diferenciar en 300.000 € de cost real segons el seu estat estructural, la seva qualificació urbanística i l'accés a aigua i llum.

Abans de la primera visita convé tenir clares tres coses: el pressupost total (compra + reforma + impostos), l'ús previst (habitatge, turisme rural, explotació agrícola) i la distància màxima real a serveis que estàs disposat a assumir a l'hivern.

Què cal mirar a la visita

• Estructura: bigues, forjats i murs de càrrega. Les humitats per capil·laritat en murs de pedra són habituals i cares de resoldre.
• Teulada: és la partida més cara d'una rehabilitació. Una coberta refeta en els darrers deu anys canvia per complet el càlcul.
• Aigua: pou legalitzat, mina, xarxa municipal o dipòsit. Sense aigua garantida no hi ha cèdula d'habitabilitat.
• Electricitat: distància al punt de subministrament més proper. Una escomesa de diversos centenars de metres pot costar desenes de milers d'euros.
• Accessos: camí públic, servitud de pas o accés privat. Convé veure-ho escripturat, no només sobre el terreny.

Documentació que cal demanar

1. Nota simple registral actualitzada.
2. Referència i fitxa cadastral, amb superfície de parcel·la i de construcció.
3. Certificat urbanístic de l'ajuntament: què es pot reformar i què es pot ampliar.
4. Cèdula d'habitabilitat i certificat energètic.
5. Justificants d'IBI rústic i urbà, i estat de càrregues.

Impostos i despeses

A Catalunya, la compra de segona mà tributa per ITP amb tipus que arrenquen en el 10 %. Suma-hi notaria, registre, gestoria i, si hi ha finançament, els costos de la hipoteca. Com a regla pràctica, reserva un 12-13 % addicional sobre el preu de compra.

On es negocia de debò

El marge de negociació apareix quan arribes amb informació: un informe de patologies, un pressupost de reforma tancat i una anàlisi urbanística. Un comprador que documenta el cost real de posar la finca en ús negocia amb arguments, no pas amb sensacions.

Vols que revisem una finca concreta amb tu? Podem acompanyar-te en la visita i en l'anàlisi prèvia.