Comment acheter une masía à Girona : guide complet

Avant de commencer les visites

Acheter une masía ne ressemble pas à l'achat d'un appartement. Le prix affiché ne dit pas grand-chose : deux masías au même prix peuvent présenter un écart de 300.000 € en coût réel selon leur état structurel, leur qualification urbanistique et l'accès à l'eau et à l'électricité.

Avant la première visite, il convient de clarifier trois points : le budget total (achat + rénovation + taxes), l'usage prévu (habitation, tourisme rural, exploitation agricole) et la distance maximale réelle jusqu'aux commodités que vous êtes prêt à assumer en hiver.

Que regarder lors de la visite

• Structure : poutres, planchers et murs porteurs. Les remontées capillaires dans les murs en pierre sont fréquentes et coûteuses à traiter.
• Toiture : c'est le poste le plus onéreux d'une rénovation. Une toiture refaite au cours des dix dernières années change complètement le calcul.
• Eau : puits légalisé, source, réseau municipal ou citerne. Sans eau garantie, il n'y a pas de cédula de habitabilidad.
• Électricité : distance jusqu'au point de raccordement le plus proche. Un raccordement sur plusieurs centaines de mètres peut coûter des dizaines de milliers d'euros.
• Accès : chemin public, servitude de passage ou accès privé. Il convient de vérifier qu'il est acté par écrit, et pas seulement visible sur le terrain.

Documents à demander

1. Nota simple registral actualisée.
2. Référence et fiche cadastrale, avec la superficie de la parcelle et de la construction.
3. Certificat d'urbanisme de la mairie : ce qui peut être rénové et ce qui peut être agrandi.
4. Cédula de habitabilidad et certificat énergétique.
5. Justificatifs d'IBI rustique et urbain, et état des charges.

Taxes et frais

En Catalogne, l'achat d'un bien ancien est soumis à l'ITP avec des taux qui démarrent à 10 %. Il faut y ajouter le notaire, le registre, la gestoría et, en cas de financement, les frais d'hypothèque. En règle générale, prévoyez 12-13 % supplémentaires par rapport au prix d'achat.

Où se joue réellement la négociation

La marge de négociation apparaît lorsque vous arrivez avec des informations précises : un diagnostic des pathologies, un devis de rénovation chiffré et une analyse d'urbanisme. Un acheteur qui documente le coût réel de remise en état de la propriété négocie avec des arguments, non avec des impressions.

Vous souhaitez que nous analysions une propriété en particulier avec vous ? Nous pouvons vous accompagner lors de la visite et de l'étude préalable.