Cómo comprar una masía en Girona: guía completa

Antes de empezar a visitar

Comprar una masía no se parece a comprar un piso. El precio de salida dice poco: dos masías con el mismo precio pueden separarse 300.000 € en coste real según su estado estructural, su calificación urbanística y el acceso a agua y luz.

Antes de la primera visita conviene tener claras tres cosas: el presupuesto total (compra + reforma + impuestos), el uso previsto (vivienda, turismo rural, explotación agrícola) y la distancia máxima real a servicios que estás dispuesto a asumir en invierno.

Qué mirar en la visita

• Estructura: vigas, forjados y muros de carga. Las humedades por capilaridad en muros de piedra son habituales y caras de resolver.
• Cubierta: es la partida más cara de una rehabilitación. Una cubierta rehecha en los últimos diez años cambia por completo el cálculo.
• Agua: pozo legalizado, mina, red municipal o depósito. Sin agua garantizada no hay cédula de habitabilidad.
• Electricidad: distancia al punto de suministro más cercano. Una acometida de varios centenares de metros puede costar decenas de miles de euros.
• Accesos: camino público, servidumbre de paso o acceso privado. Conviene verlo escriturado, no solo sobre el terreno.

Documentación que hay que pedir

1. Nota simple registral actualizada.
2. Referencia y ficha catastral, con superficie de parcela y de construcción.
3. Certificado urbanístico del ayuntamiento: qué se puede reformar y qué se puede ampliar.
4. Cédula de habitabilidad y certificado energético.
5. Justificantes de IBI rústico y urbano, y estado de cargas.

Impuestos y gastos

En Cataluña, la compra de segunda mano tributa por ITP con tipos que arrancan en el 10 %. Súmale notaría, registro, gestoría y, si hay financiación, los costes de la hipoteca. Como regla práctica, reserva un 12-13 % adicional sobre el precio de compra.

Dónde se negocia de verdad

El margen de negociación aparece cuando llegas con información: un informe de patologías, un presupuesto de reforma cerrado y un análisis urbanístico. Un comprador que documenta el coste real de poner la finca en uso negocia con argumentos, no con sensaciones.

¿Quieres que revisemos una finca concreta contigo? Podemos acompañarte en la visita y en el análisis previo.