Налоги и расходы при купле-продаже загородного участка (finca rústica)

Если вы покупаете

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales — налог на передачу имущества): в Cataluña ставка от 10 % от кадастровой справочной стоимости (valor de referencia) или цены по договору (escritura) — берется наибольшая из двух величин. Внимание: кадастровая справочная стоимость загородных участков может превышать реальную согласованную цену сделки.
• Нотариус: зависит от суммы и сложности договора.
• Реестр собственности (Registro de la propiedad): регистрация объекта на ваше имя.
• Хестория (gestoría) и оценка: в случае оформления ипотеки.
• IVA (НДС) вместо ITP: только если продавец является юридическим лицом или застройщиком, в соответствии с применимым налоговым режимом.

Заложите в бюджет 12–13 % сверх цены покупки для покрытия всех сопутствующих расходов.

Если вы продаете

• IRPF (подоходный налог с физических лиц): уплачивается с прироста капитала (разница между скорректированной стоимостью приобретения и стоимостью продажи).
• Муниципальная плюсвалия (Plusvalía municipal): применяется к городским землям (suelo urbano); на чисто сельскохозяйственные земли (suelo rústico) не начисляется, однако многие объекты имеют и городскую часть.
• Энергетический сертификат и cédula (сертификат пригодности для проживания): обязательны для нотариального оформления жилья.
• Комиссия агентства: в нашем случае — 5 % + IVA от цены продажи, исключительно при успешном закрытии сделки.

Частые ошибки

• Указание в договоре стоимости ниже кадастровой справочной стоимости (valor de referencia): налоговые органы произведут расчет на основе valor de referencia и начислят штраф/пени.
• Отсутствие разделения цены между сельскохозяйственной землей и постройками при продаже смешанного объекта.
• Забытый пропорциональный расчет налога IBI, а также взносов в сообщество водопользователей/орошения (comunidad de regantes) или охотничьи угодья (coto).

Наша рекомендация

Перед подписанием предварительного договора (arras) запросите точный расчет налогов, имея на руках данные о кадастровой справочной стоимости (valor de referencia). При сделках с загородными участками (fincas rústicas) чаще всего возникают самые дорогостоящие сюрпризы, которых всегда можно избежать.